宋丁：如何打好化解房地产库存的“歼灭战”？

　　综研微语：分析研究来年经济工作的中央政治局会议，历来是观察年度中央经济工作政策基调的最佳窗口，从新华社的报道来看，中央政治局会议重点部署了2016年经济社会发展十大“关键点”和“歼灭战”，更是第一次在如此高层的会议上要求“化解房地产库存”问题，引起各方聚焦。我们来看综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁教授的精彩解读。

　　前不久习大大在中央财经领导小组会议上强调加大房地产去库存力度的呼声还萦绕耳际，2015年12月14日，中央政治局又开会了，再一次重点提到中国房地产的去库存问题。在中国即将进入2016年，也就是十三五头一年的关键时刻，中央一再提房地产去库存，显然这件事对于十三五期间的中国经济能否稳步健康发展至关重要。去库存，一不小心成了中国的头等大事！

　　这件事太大，得从头说起。

一、中国楼市库存是个神马概念？

　　根据国家统计局的数据，到今年十月底，中国楼市在售的商品房库存房源总面积为6.8亿平方米。这个库存量值得大惊小怪吗？当然不必。因为，中国2013年全年销售面积是13亿多平方米，2014年是12亿多平方米，这样看来，目前的在售库存量为半年的去化期，在楼市去化6—9个月的安全期内！

　　我认为库存有大库存、中库存、小库存之分。建成在售的库存算是小库存，加上在建的部分，算中库存，全国有多少在建面积呢？55亿平方米，加上在售部分，大约有62亿平方米。按照2014年的去库存总量，需要5年以上的去化期。如果再加上已经出让土地上规划完成的建筑面积，就是大库存，已规划建筑面积有多少？大约70亿平方米，由此看，大库存总面积大概为132亿平方米，按照2014年的去库存总量，需要10年的去化期！

　　这下我们知道为什么中央着急了吧。这些年，看见房地产赚钱，什么企业都挤进去了，全国搞了七、八万家房地产公司，各地政府拼命出让土地，赚土地出让金，大家一门心思盖房子，都想着靠房地产大捞一把，没想到一古脑儿把2020年的房子也盖好了。可是2020年的需求不会提前兑现呀！房子卖不掉，银行贷款还不了，整个上下游五十多个产业都僵在那里了。这就可怕了，如此下去，必然拖累甚至拖垮全国经济。

　　所以，中央被迫亲自上阵发声了：加快去库存！

二、去库存如何从供需流程中的正常机制发展成一个问题？

　　实际上，房地产去库存本来是个专业术语和行为，正常情况下任何楼盘、任何城市都有去库存的问题，只是这个问题在中国被异化了，搞到要深刻影响全国经济健康发展了。

　　一般楼市供需流程中，要求供应量保持适度存量以平衡楼市，如果楼市供应始终处在无存量状态，一有开盘就卖光，那就是供不应求，甚至是严重的供不应求，那房价还不飚到天上去了。存量现象应该是常态化的，必须保持一定的存量，以形成正常健康的楼市销售格局。这样的情况就会引导楼市制定合理的去化机制。

　　去化机制由动态供应量、现实需求量和去化速度（存销比）构成。

　　经验和规律表明，中国楼市的合理去化率大约在6-9个月。据此分析，楼市可能出现三种情况，其一，供需平衡，楼市去化率为6-9个月左右；其二，供大需小，楼市去化率超过9个月，房价可能下跌；其三，供小需大，楼市去化率不足6个月，房价可能上升。

　　政策调控的直接目的就是通过维持正常的楼市去化速度稳定房价。过去十年中，从中央政府到地方政府，不断出台一系列的调控政策，主要目的就是力图遏制住不断上涨的房价。而今天，多年积累的库存量已经成为中国房地产乃至中国经济的一大痛点，中国楼市发展中的去化机制碰到的最大问题是过量库存的去化问题，与此相呼应，政策走向已经反转，强化中国楼市的去库存已成为未来几年房地产的核心任务。

三、楼市去库存问题在不同阶段是如何表现的？

　　中国楼市的去库存问题大体来看，经历了三个不同的阶段。

　　2003年前，中国房地产还处在探索发展阶段，土地出让还没有实行招拍挂制度，楼市市场动能偏弱，去化相对均衡，问题不突出。

　　2003—2010年，中国房地产进入快车道，特别是土地招拍挂制度极大地刺激了房地产的发展，楼市需求异化，整体长期处于供不应求状态，特别是热点城市的去库存通常速度都比较快，与此呼应，房价也处在长期快速上升的通道里。这个阶段，为了避免房价过快上升，从中央到地方出台了非常多的调控政策，包括限购、限贷、限外等等。

　　2010年后，中国房地产业已经积累了过量的库存，加上宏观政策走向趋紧，楼市总体去库存速度开始减慢，楼市产生结构性分化，一线城市及部分强势二线城市的楼市库存压力相对不太大，但是偏弱的二线城市以及三四线城市去库存问题已经比较严重，部分城市的去库存周期需要几年时间。去年以来，国家及地方政府已经出台了连环政策刺激楼市，去库存速度有所提升，但是，从全国整体看，去库存速度仍然缓慢，存销比仍然偏高。同 时，全国城市楼市去库存速度分化严重，像深圳这样的一线城市，其去库存周期仅有6个月左右，而大部分三四线城市的去库存周期在一年至三年。在这种情况下，因城施策已成为大趋势。

四、为什么中国楼市去库存难？

　　库存高了，就忙着去库存，不管其他，这是典型的头疼医头，脚疼医脚。要知道，去库存难，到底是为什么？

　　第一，地方土地财政助推土 地过量出让。看看香港、新加坡，那么小的面积，那么多年，仍然有很多土地没有进入建设流程。而中国的财政分税制，让地方政府捞到了土地出让金这块大肥肉，而任命制官员的短期行为又迫使各地政府急于出让更多土地，以在短期内获取更多的土地出让金。土地出让多了，房子自然盖得多，这就为高库存埋下了伏笔。

　　第二，各种力量无节制地纷纷加盟房地产开发队伍，导致住宅开发和销售总量激增。如果多年来房地产开发力量控制得好，不批准那么多企业进入房地产，也会客观上控制和缩小开发规模，也就不至于酿成如此庞大的库存量。

　　第三，货币供应过快增长，客观上刺激了房地产的开发量和开发速度。过去十多年中，中国的货币供应量一直处在快速增长中，目前M2已经超过130万亿，是全球货币供应量最大的国家。超量的货币供应极大地助推了房地产的开发量，库存量伴随着货币增量急速提升。

　　第四，投资投机大量进入楼市，助推楼价虚火上升。直接导致大量常规消费人群无法进入楼市正常购买住房，形成供过于求的扭曲格局。

　　第五，调控政策不断加码遏制了改善性需求甚至伤及到首套房消费。多年中，政府为了遏制楼市的投资投机行为，推出了一系列调控政策，出发点本来是好的，但也伴随出现了一些伤及刚需的政策，如提高首套房首付，让大量刚需难以入市购房，导致库存难以正常去化。

　　第六，三四线城市投资者快速进出导致存量房大量积压。2010年后，一二线城市的楼市受到政策挤压，大量开发商涌入三四线城市投资房地产，但是，大量房子盖起来以后，政策走向又发生重大变化，众多来自一二线城市的投资者迅速返回一二线城市，导致三四线城市住房大量积压。

　　第七，房价收入比普遍走高，普通市民难以应对高企的房价。过去一些年，居民的收入水平上升速度远低于房价上涨速度，导致房价收入比普遍走高。一二线城市的房价收入比普遍在十几、二十几倍的水平，远远高于国际认定的三至六倍的平均水平。市民买不起房，导致库存量上升。

五、楼市去库存，高招何在？

　　楼市去库存被中央高层反复强调，可见高库存的严重性和去库存的重要性。几十亿平方米建成和在建的商品房，加上几十亿已规划要建的商品房，去库存的确“压力山大”！但是，我觉得还是要有信心，因为常言道，办法总比困难多。有哪些高招呢？

　　一是“供地截流”。要严控土地出让，特别是要因城施策，对三四线城市的住宅土地出让要严格管控，必要时停止土地出让；对一二线城市的住宅用地出让也要合理管控。

　　二是“裁减力量”。通过兼并重组收购等手段合理有效减少和调整房地产投资力量配置，把房地产开发项目更多地集中到规模化、品牌化的开发商手里，有效减少项目供应端的扩张压力。

　　三是“建面瘦身”。一方面对出让土地上已经规划完成的住宅建筑面积进行必要调整，大幅缩减建面，另一方面对在建项目进行功能调整，从住宅建面中腾出部分建面来合理调配到其他功能项目中去，以调结构降压力。

　　四是“定向转身”。各地政府应积极协调把部分积压商品房和在建商品房合理转化为保障房。

　　五是“农民购房”。国家住建部正在以人为本的新型城镇化框架下，制定一项庞大的落实农民进城住房的计划，积极创造条件为未来几年从农村进入城市的农民提供商品住房。这是一个非常具有前景的战略安排，如果实施到位，将对去库存产生重大积极影响。

　　六是“政策扶持”。适当松绑财政收税货币政策降低税收及贷款利率吸引需求入市。例如近日公布的以房贷利息抵扣个税得政策、公积金贷款以及普通信贷资产证券化政策等等都是有效的政策扶持。

　　七是“降价走量”。鼓励楼盘积压大的开发商特别是三四线城市的开发商应积极采取降价走量的销售策略。

　　八是“社会导入”。引入多种社会协调机制，推进住房成交量明显提升，加快去库存速度。高手在民间，近来国内有一些民间力量实施了有效的金融创新，用公共基金的方式介入楼盘去库存工作，取得了很好的成绩。

　　九是“制度保障”。国家要进一步完善楼市去库存机制和相关制度建设，保障去库存均衡化和楼市健康发展。

　　十是“创新富民”。政府要创造条件鼓励全民创业大众创新，让民众实实在在增加收入水平，从而有效提高房产购置的支付能力。

　　中国楼市去库存，现在是头等大事，但总有一天，中国楼市再也不用为卖不动房子而发愁，楼市必将回归到正常的供需关系中，我们有理由充满期待。

本文转发自宋丁教授个人微信，原标题：“楼市去库存：一不留神成了中国头等大事”